2018年，是南京楼市调控持续的一年，也是市场表现开始疲软的时刻，新房项目整体去化率维持在70%左右。下半年，随着上市量的增加，新房库存一路上涨，时隔两年再度破四万。
众多高价地纷纷上市推售，河西甄稀限价盘也迎来了收官之作。与此同时，楼市冷热不均的现象也越发显著，高价盘去化缓慢、限价盘一房难求，全年新房成交量再创7年新低......
高价地上市，限价盘收官，2018年楼市知多少？
2019-01-07
2018年房地产市场相关政策
- 住房公积金贷款额度提高
- 土拍拿地要求降低，多项门槛被取消
2018南京公积金政策一览
1月7日，南京市政府发布人才安居新政
高层次人才可申请至少300万购房补贴，公积金最多可贷120万。
4月1日，公积金贷款、提取新政发布
首套房公积金贷款额度提到到50万/人，夫妻双方100万/户。
6月14日，南京公积金提取、缴存再发新规
南京市住房公积金缴存比例浮动区间调整为5%-12%。
8月13日，限制集团售买商品住宅
在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。
土拍拿地要求降低，多项门槛取消
2018年7月17日，南京国土局发布7号土地出让公告：土地拍卖环节取消“现房销售”要求，全面推行“竞自持面积”。
11月19日，南京国土局发布10号土地出让公告：地块拿地要求降低，多项门槛被取消，同时做出了3大竞拍规则调整：降低竞买保证金比例，从原来的起拍价5成，调低至2成或3成；不再要求竞买人具备相应开发资质；不再限制一个竞买人只能拿一幅宅地。
2018年南京土地出让情况
- 出让130幅地块，住宅地块共计81幅
- 总成交面积637.5万㎡，收入超917亿
- 出让土地被品牌房企“承包”
01 出让130幅地块，住宅地块共计81幅
2018年，全南京成功出让130幅地块，2幅流拍，10幅终止出让，总成交面积637.5万㎡，土地收入超917亿。其中，住宅地块共计81幅，占总数62.3%，卖地收入超764亿，占总数的83.3%。
备注：含溧水、高淳，根据公开招拍挂数据统计，统计周期为2018年1月1日-12月28日
不含高淳溧水，南京总出让面积约431.2万㎡，创近三年来新低。
数据来源于RDAS
02 江北、溧水、高淳出让土地最多
从地块分布情况来看，江北（含六合）、溧水、高淳位居前三，是2018年土拍市场的重头戏，总数高达87幅，占据土拍总数的67%。城中河西出让土地最少，且无住宅用地出让。
数据来源于RDAS
03 土地被品牌房企“承包”
2018年南京土地市场依然被品牌房企“承包”，金茂、华夏幸福、恒大、招商、新城、恒大等纷纷上榜。金茂拿下的8幅地中，3幅位于青龙山新城，另外5幅均在高淳；华夏幸福拿的7幅地均在溧水；恒大3幅地均在六合；宝龙3幅地均位于高淳。
2018年新房住宅市场供销
- 2018年新房整体成交创7年新低
- 价格增幅平缓，供销饱和
- 城北江北是成交大户
- 全市住宅库存4万+高位
2018年转瞬即逝，今年整个南京房地产市场在调控持续的背景下，“冷热不均”的现象更加明显。限价热盘受到追捧，上市高价盘去化缓慢；而对于购房者来说，想买的摇不上，摇上的或许又不尽如人意。南京新房库存随着下半年上市量的增加，站上了4万+的高位，买房的选择多了，买房者的心态更加平稳了。
01 2018年新房整体成交创7年新低
2018年南京全市住宅成交66405套（不含高淳溧水52614套），相比2017年下跌16%，同时创下2012年以来住宅成交量新低。一直是楼市传统旺季的“金三银四”“金九银十”，在今年的表现也是成色不足，成交量均为近7年来新低。
数据来源于RDAS
2018年上半年住宅认购量比较一般，9-12月出现了一波高潮，这与9-12月上市量持续处于高位有关。
数据来源于RDAS
02 价格增幅平缓，供销饱和
2018年南京住宅累计供应74383套（2017年76237套），累计去化66420套（2017年73884），累计供销比1.12，去化疲软，供应饱和，8月以后，市场高位供应。2018年南京新房住宅均价为23949元，价格在限价背景下，增幅平缓，年均涨幅约10%。
数据来源于RDAS
国家统计局每月发布的全国70城房价数据显示，2018年南京新房价格以8月为分水岭，8月份前新房房价均有不同程度下跌，8月新房价格基本持平，从9月份开始，新房价格出现环比上涨，上涨势头持续到11月，涨幅高的时候达到1.5%。
数据来源于RDAS
03 城北江北成交领跑
城北江北成交量占全市成交量近50%，江宁由于上半年供应短缺，成交同步缩水。六合、溧水、高淳表现不俗，主要是由于三个区域不限购。河西城南等多个限价盘迎来收官。高价地纯新盘去化不易，高供应量并未助跑去化量。
数据来源于RDAS
04 中高档项目增多，产品逐渐向刚改过度
2018年，受高价地及限价影响，开发商改变产品形态，中高档项目频增，产品面积放大。100-144㎡产品占比达到48.9%，市场成交由80-90㎡刚需产品向100㎡+刚改产品转变。
05 百盘开盘，数10万人陪跑
2018年南京共有100盘摇号156次，超过26万人参加摇号。世茂梦享家中签率0.6%，创下历史新低。
数据来源于RDAS
06 全市住宅库存4万+高位
2018年，南京新房住宅库存从9月份开始一路上涨，时隔两年再度破四万。从2017年的2万+增长到4万+，此前，市场“供不应求”现象得到缓解，购房者机会增多。
日前，有媒体曾做过统计：2018全年南京楼市一共开盘270余次，但当天卖完的”只有85家，占比仅31.5%，去化6-7成为普遍现象。
数据来源于RDAS
2018年新房公寓市场供销
- 市场供应饱和，价格增幅缓慢
- 成交量价略显疲软，供应区域集中
01 市场供应饱和，价格增幅缓慢
2018年全市公寓累计供应20737套（2017/23968套），累计去化17026套（2017/20868套），累计供销比1.21，公寓市场供应饱和。公寓市场供应较大，整体市场均价在19000元/㎡，全年公寓年均涨幅约10.5%。
数据来源于RDAS
02 成交量价略显疲软，供应区域集中
2018年，全市公寓去化19068套，相对于2017年（20868套）公寓去化量下跌10%，公寓价格并未表现出较大幅度增长，2018年全市公寓价格19068元/㎡，几乎与2017年持平。
数据来源于RDAS
浦口、城南、江宁成为2018年公寓去化大户，三大区域合计去化12875套，占整个公寓市场成交的67%。
数据来源于RDAS
2018年南京新房成交龙虎榜
- 低价住宅和限价新房更受欢迎
- 成交公寓集中在两江城南板块
2019年预计新房供应情况
- 约82000套住宅上市，价格约26300元/㎡
- 91个纯新盘上市，两江为供货主力
- 同区域内，高价地丧失价格竞争力
据统计，2019年南京全市约206家（含纯新盘）楼盘有加推计划，预计住宅上市量约82000套，价格约26300元/㎡。其中有91个纯新盘上市，主要集中在两江区域，江北江浦、江宁上秦淮和禄口是供货主力区。上市楼盘中有很多都是高价地，将直接影响2019年房价走势！
高价地PK平价地，同区域内，高价地受控于成本，丧失价格竞争力。
2019南京大事记
交通大爆发
- 12月29日，长江大桥通车
- 宁句城际开工，计划2023年通车
- 地铁6号线环评公示，上半年开建
- 地铁9号线，站点由15座增至16座
- 地铁2号线西延线初步设计获批
- 地铁11号线环评再公示，开建在即
- 宁扬城际轻轨力争早日开建
- 仙新路过江通道在建中
- 建宁西路过江通道在建中
- 江苏南沿江城际铁路开建
- 徐淮盐铁路月底有望全新轨通
- 416个高速收费站可扫码支付
- 禄口机场开通手机扫码值机
新增娱乐场所
- 红山动物园"亚洲灵长区"开放啦
- 南京版“横店”电影小镇即将开业
- 汤山矿坑温泉生态公园即将开业
- 白鹭洲公园改造完成
- 华侨城欢乐谷预计暑假开园营业
- 国内第2家/江苏首家乐高乐园入驻老山
医疗机构
- 秦淮新建东部医疗中心
- 浦口中医院改造/二期以三甲医院标准建设
- 江北南医大四附院，预计10月份投入使用
- 三甲医院江苏省中医院仙林分院开工在建中
标志性商业建成营业
升级版的德基南京世界贸易中心即将建成
河西华采天地预计5月份盛大开业
2018年全面落幕，在崭新的2019年，南京城市建设迎来诸多改变。在这些利好的驱动下，南京房地产市场的走向如何，还需要我们一起来看。
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免责声明：本信息采集于2019年1月7日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不做交易依据使用。文中表格数据来源于RDAS。
