市场监测|南京1月新房月报
2019-02-13
新增供应成交齐下滑
品质改善盘热卖
核心观点
市场量价：本月南京新房成交量价双双下滑。从成交量来看，本月成交 4869 套，环比下滑 39.8%。从房价来看，成交均价为 25209 元/平方米，环比下降5.7%。
新增供需：从新房供给来看，本月新增上市量 4339 套，上市面积 50.93 万平方米，环比下降 58.19%。本月库存量为 41937 套，环比上升 1.15%。从去化来看，本月供销比为 1.09，环比上升 65%，去化加快。
楼盘动态：本月房企领销许回落。本月共 25 家楼盘领销许，其中 8 家楼盘在本月开盘。从开盘结果来看，品质改善盘热卖。此外，本周有 7 盘公开亮相。
二手房：南京二手房网签 4912 套，环比下滑 5.3%，其中刚需板块下滑幅度明显。成交均价有所下滑，为 30287 元/平方米，环比下滑 2.4%。客户谈判能力稳定波动、业主调降占比大幅下滑。
一、热点回顾
1.央行宣布下调存款准备金率 1 个百分点
热点：中国人民银行 1 月 4 日决定，下调金融机构存款准备金率 1 个百分点，同时一季度到期的中期借贷便利（ MLF）不再续做。据悉，此次降准及相关操作净释放约 8000 亿元长期增量资金。
贝壳研究院点评：此次降准有助于下降银行未来可用资本成本；有利于增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源，支持实体经济发展。从楼市角度来看，房地产政策仍然偏紧，因此降准对市场预期有利好推动作用，但实质性影响有限。
2.南京经适房上市门槛降低
热点：市住房保障中心发布《关于调整经济适用住房上市办理要求的通知》，通知指出，为优化经济适用房上市流程，自 1 月 7 日起取消“ 经济适用房上市，所属权人应另有住房 ” 的规定 ， 其他要求不变。
贝壳研究院点评：经适房门槛的降低一方面能够增加市场产品供给，另一方面有利于满足经适房业主改善需求，缓解近年来的库存压力。从全流通的角度来看，经适房上市门槛的降低，有利于业主通过“ 卖一买一 ”或者“ 卖 n 买一 ”的渠道进行改善置业，同时为刚需人群腾挪空间。
3.南京出台商品住房"全装修"监管新政
热点：1 月 19 日，南京市发布了《关于进一步加强商品住房全装修建设管理的通知》，指出未达相关标准的精装楼盘将拿不到卖房销许。与此同时，开发商须在案场公示装修标准、评估价格与样板房，并在质量关上要求室内装修保修期至少两年。
贝壳研究院点评：监管新政的出台有利于规范、维护市场秩序，防止开发商精装房变相涨价，保护置业人群权益；其次交付前有质量保障的装修在减少污染环节的同时能够集约装修成本；加强装修监管能够真正让置业人群省心又省力，有利于提升居民居住体验，迎合居民对美好居住的向往。
二、土地：本月住宅土地成交 4 幅，溢价率为零
1.成交量：本月住宅土地成交 4 幅，分布在外围
本月住宅土地成交回归平淡。从成交宗数来看，本月共成交 4 宗地块，环比下降 78.9%；从成交规划建筑面积来看，成交规划建筑面积为 50.22 万平方米，环比下降 64%；从成交的区域分布来看，本月成交地块主要分布在外围区域的江宁、浦口、高淳、溧水，各成交 1 幅。
2.成交价：溢价率为零，浦口成交的楼面地价较高
本月土地成交平均溢价率为 0，成交的 4 宗地块中浦口成交地价较高，为 2176 元/平方米。主城区江宁、浦口成交的 2 幅地均为租赁住房用地。
3.挂牌：本月新挂 11 幅地，10 幅住宅用地
本月新挂 11 幅地，10 幅住宅用地。根据相关数据监测，此次挂出的地块总面积达到 64 万平方米，分布于城南（6 幅）、城中（2 幅）、仙林（3 幅）板块，其中 10 幅地为住宅用地，总规模约达 60 万平方米。与以往几次预公告相比，新年首批预公告的土地规模相对较大。
三、供应：新房供应腰斩，中心城区供给迎合改善需求
1.整体：供给腰斩，库存持续高位
从整体来看，本月新增上市量 4339 套，上市面积 50.93 万平方米，环比下降 58.19%，但同比去年 1 月上浮 88.07%。
2.区域：中心城区供给迎合改善需求
从区域来看，本月新增供给主要集中在外围城区，其中江宁新增供给套数较高，供给 1763 套，上市面积 18.31 万平方米。从新增供给的户型来看，本月建邺套均面积较高，为 194 平方米。从整体上来讲，核心区如建邺、鼓楼区套均面积明显高于外围城区的浦口、江宁。
3.楼盘：领销许楼盘数量回落
相较上月，本月领销许数量明显回落。本月共 25 家盘领销许，其中 8 盘在本月推出，主城区（即除去高淳、溧水和六合）共有 4 家楼盘开盘。预计未来上市 4627 套房源，其中主城区 3928 套房源。
四、成交：成交量价同步回落，品质改善盘热卖
1.成交量：新房成交环比下滑 39.8%
本月南京新房成交 4869 套，环比下滑 39.8%。在开发商年终冲刺、年底集中置业之后，新房市场表现为成交量的大幅回落。从去化来看，本月供销比为1.09，环比上升 65%。从区域来看，本月建邺区、江宁区成交量较大，分别为918 套和 871 套，但较之上月均有所下滑，降幅分别为 17.7%与 44.4%。主要是本月楼盘推货较少，一定程度上拉低了新房成交量。
2.成交价：成交均价下滑明显
数据显示，本月新房成交均价为 25209 元/平方米，环比下滑 5.7%。主要是受本月推盘结构性因素的影响，从供给的数量及分布区域来看，本月供给量环比大幅下滑，同时分布在外围城区的供给较多，在一定程度上拉低了本月的成交均价。
3.销供比：低位上升
成交去化加快。根据数据监测，本月销供比为 1.09，环比上升 65%。主要是因为本月新增上市量环比大幅下滑，加之核心城区改善盘热卖，综合因素带来本月去化加快。
4.一、二手剪刀差：剪刀差额上升但仍处近一年低位
剪刀差额上升但处近一年低位。本月新房、二手房成交均价剪刀差的差额为5078 元/平方米。环比上升 18.9%。虽然本月剪刀差有所上升，但同比去年下滑 34.6%，处于近一年的低位。
5.楼盘：品质改善盘热卖
相较上月，本月两江推盘数量较少，本月共 23 盘新盘开盘，其中主城区（即除去溧水、高淳、六合外）共推 15 盘，其中热卖盘主要包括是品质改善盘，高端改善的典型盘有城北的葛洲坝招商紫郡都蘭园、仙林的高科荣境、城南的绿城深蓝、河西的升龙桃花园著，这些品质改善盘均售罄，备受改善人群青睐。
6.库存：库存持续上浮
根据数据监测，本月库存量为 41937 套，环比上升 1.15%。主要是因为 2018 年下半年新增供应量持续放量，在一定程度上带来库存的持续上浮。
贝壳网将根据法律规定的要求以及贝壳网注册协议的约定搜集、使用您本次提交的个人信息，如您还不是贝壳网的注册用户请点击注册。
免责声明：
1.本信息采集于2019年2月13日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。
2.数据来源：贝壳研究院 Real Data 数据库。
3.因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
4.文中楼盘面积均为建筑面积。
5.文中涉及的距离均由第三方地图服务测距得出，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。