住宅和公寓的区别，主要体现在产权年限、土地性质、贷款政策、建筑设计等方面。住宅的产权年限为70年，公寓的产权年限为70年、40年或50年。住宅的土地性质为居住用地，公寓的土地性质为商业用地或居住用地。住宅可以使用公积金贷款买房。

一、什么是住宅？

广义上的住宅，是指可以居住的房屋。在房产行业中，住宅的土地划拨用途为居住用地，产权年限为70年。住宅有专门的《住宅设计规范》，对住宅的建造、房子的采光等都作了具体详细的要求。

例如《住宅设计规范》中第2.2.3条规定，“起居室应有直接采光、自然通风，其面积不宜小于10㎡”；第3.1.7条规定，“十二层及十二层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台”。

二、什么是公寓？

公寓的土地划拨用途，大多数情况下都是商业用地或工业用地，产权年限只有50年或40年。也有一些土地用途为居住用地，产权70年。公寓是一种房屋类型，根据结构和形态，公寓有以下几种类型：住宅类公寓、商务公寓、酒店式公寓等。 

若公寓产权也是70年，则看建筑设计，像酒店式的，一条长走廊，走廊两边接连多套房，则为公寓。

三、二者有什么区别？

住宅和公寓的区别，主要体现在产权年限、土地性质、贷款政策、建筑设计等方面。

1.土地性质及产权年限

住宅和公寓的土地性质不同，产权年限也不同。在广州市场上，住宅产权都是70年，但公寓的产权多为50年/40年，也有70年的。

2.贷款政策及首付比例

购买住宅，可以选择申请商业贷款或公积金贷款，名下无房无贷款记录，公积金贷款首付3成，商贷首付3成；名下无房有贷款记录的，公积金贷款和商贷首付4成。40年/50年产权的公寓，只能选择商业贷款，首付5成，贷款年限上限10年。

3.水电费标准

50年/40年产权公寓，广州市场上大部分水电为商水、商电，比住宅的民水、民电收费标准高。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。

4.建设标准

住宅有《住宅设计规范》，规范中规定了住宅的采光、通风等条件。公寓没有明文规定，建成什么样，完全看开发商。

5.房屋使用率及公摊

住宅的房屋使用率高，公摊控制在20%-30%。而公寓的房屋使用率比住宅低，公摊系数比住宅高，一般在25%-35%。

区别公寓和住宅，最主要的是区别产权年限。如果公寓是70年产权，则与住宅基本无异，如果公寓产权为50年/40年，则与住宅的差别比较的大。

资料来源：《住宅设计规范》