即将到来的9月是楼市的传统旺季，很多人选择在9,10月份看房，近期南京也加推了不少楼盘，面对开发商的各种宣传很多购房者一时眼花缭乱，无从选择，今天我们主要来谈一谈明发香山郡这个项目。
楼盘测评-明发香山郡
2018-08-17
明发香山郡，位置在江浦，江北新区作为南京跨江发展的主要承载地，明发香山郡所位于的老山板块，则是位于江北新区所规划中沿老山的高档住宅板块。江北新区规划的愿景之一就是打造南京自己的陆家嘴，而细数全国的高新区中，拥有诸如老山这样森林覆盖面积之高的凤毛麟角，如此宝贵的资源，也造就了老山山景住宅的高关注度。
从地图上可以看出，明发香山郡位于江北新区的核心区域浦口区的江浦，盘踞老山南麓，奢享老山山景资源。老山森林公园总面积80平方公里，森林覆盖率高达80%，空气中每立方厘米负氧含量是主城的500倍，是南京的“绿肺”。明发香山郡位于老山森林大道一侧，远眺老山“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”之胜景。身处这样的位置，小区的周边的环境自然是不言而喻。楼盘紧邻老山森林大道，与江北大道通过浦珠南路紧密相连，纬七路过江隧道一站直达河西CBD，紧邻地铁10号线龙华站，真正做到身山野之中，却能坐享闹市繁华。
明发香山郡项目总占地约12万方，地上总建面积约18.5万方，整个项目由10栋花园洋房、20栋小高层以及8000平米的商业配套设施组成，规划总户数1532户。建筑风格采用时下流行的ARTDECO风格，这种风格的建筑历久弥新，越久越有味道，配上老山宝贵的自然资源，别有一番情调。项目目前主要在售14,20,23,24,26号楼洋房和小高层，洋房在售面积128㎡、145㎡，底跃为196、210㎡，目前均价26000-27000元/㎡；而小高层户型面积125㎡、114㎡，目前均价25000-26000元/㎡；楼盘物业费为1.85元/平米。明发在江北开发了很多楼盘，名声早就在外，口碑如何，大家心里有数，所以说这个盘的卖点还是很突出的。另外小区的物业是明发地产重金礼聘业界有名物业——绿城物业，引进其为人称道的“园区生活服务体系”，涵盖文化，健康，金融，教育等服务内容，为业主打造舒适的生活之家。
四大智能体系，实现“互联网化”的家居体验，而品牌钢木装甲门，yale锁，断桥铝合金型材+三层中空玻璃等不惜重金打造的部品，则为房子质量提供了看得见的保障。
我个人比较欣赏洋房的128平方米户型，电梯单独入户，有一个电梯厅，可改成入户玄关，不算面积。
从户型图上可以看出此户型三开间朝南，南北通透，主卧带飘窗，居住空间拥有更多的采光与美景；L型厨房设计，收纳布局合理，住人施展好厨艺不受羁绊。从户型设计和定价看，这个盘主要面向的客户群体是地缘改善客。现在的均价是2.6左右，总价在300-350w，和江北核心区的消费群体有很大的重叠。选择核心区的高层住宅还是低密度的洋房小高层，对于消费者来说，见仁见智的选择。另外该盘周边的次新盘华府国际和万科璞悦山现在二手价都略低一些。南京现在好卖的是一二手倒挂的盘和热门地区的热门楼盘，香山郡2.6的价格，一手超过二手，对开发商的销售能力是一个很大的考验。
虽然明发香山郡没有处于南京繁华的市中心地带，周边的商业配套还不是很丰富，但是该有的生活设施都不差，能满足生活的基本需要，关于明发香山郡周边的配套，我做了一个整理：
地铁10号线、3号线开通后，江北与主城的距离也随之拉近。沿山大道、浦口大道、过江隧道连接销售通大动脉，未来近20条过江通道全面连接江南江北。而在商圈配套上，明发香山郡紧邻浦口珠江镇醇熟商圈，此外，公交转乘地铁10号线，20分钟即可到达河西商圈。美食、休闲、娱乐尽在脚下。
总结：明发香山郡刚公开售楼处就已经吸引了大量购房者，必定有其独特的优势，个人感觉明发香山郡还是适合那种买二套的中产家庭，父母过来住顺便带孙子，这边的环境对老人和小孩相比较市区而言还是比较友好的，下面简单总结一下优缺点：
优势：
1、江北新区利好，政府高达900亿的巨额注入，打造第二个陆家嘴；
2、超低密度住宅，一线山景，12米超大面宽，与老山来一个深深的拥抱；
3、一梯一户，独门独入，打造奢适的居住体验，多重层次绿地，墅级景观；
劣势：
1.目前来说交通还不是很方便，有车的家庭出行会比较便利，不过随着多挑地铁线路的开工，运营，江北，河西，珠江路三大商圈将实现联动，为多种生活状态的切换带来可能。
备注：本信息采集于2018年8月16日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中所涉及的装修情况、标准以合同为准。以上楼盘图片均为效果图。